Dans trois semaines, les électeurs de tout le pays voteront aux élections législatives, municipales et locales. Pour de nombreux candidats, les problèmes de logement sont au cœur de leurs plates-formes de campagne, puisant dans les frustrations de leurs électeurs face au manque de logements abordables et à la flambée des loyers.
Selon un rapport de 2020 réalisé par le US Government Accountability Office, chaque augmentation de 100 $ du loyer médian est associée à une augmentation de 9 % du taux de sans-abrisme estimé. Cette situation affecte de manière disproportionnée la communauté LGBTQ, dans laquelle 17 % des adultes homosexuels ont connu l’itinérance au cours de leur vie, soit plus du double de ce qui a été constaté dans une étude sur la population générale.
« A Los Angeles, le plus grand facteur pour les personnes qui deviennent sans-abri est le coût du loyer », a déclaré Hugo Soto-Martínez, un candidat au conseil municipal de LA dont le district comprend l’enclave queer Eastside de Silver Lake. « Un bon 60% des personnes qui citent le la raison pour laquelle ils deviennent sans-abri est qu’ils n’ont pas les moyens de payer un loyer. C’est donc un énorme problème. Silverlake est traditionnellement l’un des quartiers les plus gay-friendly de la ville de Los Angeles. Donc, cela pousse également une communauté très dynamique qui est là depuis de nombreuses années.
Hugo est l’un des nombreux politiciens locaux qui soutiennent les politiques de contrôle des loyers, qui plafonnent les augmentations annuelles de loyer à un pourcentage fixe. Le comté de LA est protégé par l’ordonnance de stabilisation des loyers (RSO), qui fixe les augmentations de loyer maximales en fonction de l’indice des prix à la consommation (IPC). La théorie sous-jacente à cette politique est que la limitation du taux d’augmentation des loyers maintiendra le logement à un prix abordable et empêchera les gens d’être chassés de leur logement.
Malheureusement, le contrôle des loyers à Los Angeles souffre actuellement de vides juridiques. L’un est le Costa-Hawkings Rental Housing Act, une loi de l’État de 1995 permettant aux propriétaires de réinitialiser les taux de location des logements à loyer contrôlé une fois qu’ils ont été libérés. Il interdit également les unités RSO dans les bâtiments construits après 1978.
Les propriétaires de Los Angeles peuvent également contourner le contrôle des loyers grâce à la loi Ellis, qui permet aux propriétaires d’expulser les locataires des unités RSO s’ils envisagent de «faire faillite». La loi prétendait protéger les petits propriétaires d’immeubles familiaux qui souhaitent prendre leur retraite, mais dans la pratique, elle a été utilisée par les propriétaires d’entreprise pour reconstruire ces propriétés en tant que nouveaux bâtiments, qui, grâce à Costa-Hawkings, sont exemptés du contrôle des loyers.
« Cela amène les unités RSO sur le marché », a déclaré Hugo. « Vous voyez beaucoup de quadruplex dans la ville. Ils les démoliront et reconstruiront, vous savez, des appartements de 20 unités. Et donc quand ils le font, il n’y a aucune obligation de remplacer le RSO [units] afin qu’ils puissent les rendre abordables.
Les problèmes d’abordabilité du logement ne sont pas propres à Los Angeles. Un problème similaire se retrouve à Washington DC, où la maire Muriel Bowser brigue un troisième mandat. Bowser s’est vanté d’avoir engagé plus de 170 millions de dollars dans le logement abordable. Mais, un audit de 2021 du bureau de l’inspecteur général de la ville a conclu qu’elle n’avait pas atteint l’objectif légalement mandaté de diriger au moins 50% du fonds fiduciaire annuel de production de logements de DC vers la création et la préservation de logements pour les résidents les plus modestes de la ville.
Comme Los Angeles, DC bénéficie du contrôle des loyers, qui depuis 2006 a plafonné les augmentations de loyer à l’IPC plus 2 %. Pour les résidents de plus de 62 ans ou les personnes handicapées, l’augmentation exclut les 2 % supplémentaires. Pour Joel Cohn, directeur législatif du DC Office of the Tenant Advocate, les politiques de contrôle des loyers de la ville se sont avérées efficaces.
« Le succès du programme est un oui mitigé », a assuré Cohn, « Disons que vous êtes un locataire âgé et que l’augmentation du loyer ne fait qu’augmenter de l’IPC chaque année. Vous allez avoir une unité stabilisée.
Malheureusement, faisant écho au problème de Los Angeles avec Costa-Hawkings, DC souffre d’une augmentation de l’inoccupation. Après qu’un locataire quitte un logement, un propriétaire peut augmenter son loyer de 10 % à 20 %, selon la durée pendant laquelle le locataire y a vécu.
« Dans certains cas, lorsque vous avez une unité dans une zone universitaire et qu’il y a beaucoup de roulement dans les unités de ces zones, cela peut être problématique. » Cohn a expliqué: «Parce que vous obtenez essentiellement une augmentation de 10%, année après année. Et cela entraîne une perte d’abordabilité pour cette unité à moins que maman et papa ne paient pour cela.
Pour équilibrer ces limitations du contrôle des loyers, Los Angeles, Washington DC et une myriade d’autres villes ont adopté une stratégie de «fromage suisse» en matière de protection du logement. Bien que les protections de loyer, comme les tranches de fromage suisse, puissent avoir des trous, si vous en alignez suffisamment, les trous seront recouverts. L’allégement des loyers est une stratégie de logement de premier plan souvent associée à l’objectif du contrôle des loyers de garder les gens dans leur logement. Pendant le COVID, de nombreuses villes ont décrété des moratoires temporaires sur les augmentations de loyer et les expulsions pour non-paiement, qui ont été renforcés par le programme fédéral d’aide au loyer qui a remboursé les loyers impayés directement aux propriétaires.
« Si quelqu’un est en crise et qu’il est sur le point d’être expulsé. Je pense que c’est, c’est un bon programme à avoir », a déclaré Hugo, qui espère voir certains aspects de cet allègement locatif se développer à Los Angeles. « De plus, il est également plus rentable et moins cher pour la ville de garder les gens chez eux plutôt que d’être expulsés. »
Mesure ULA, qui créerait une taxe unique sur les propriétés qui se vendent pour plus de 5 millions de dollars pour soutenir l’expansion de l’allégement des loyers, sera sur le bulletin de vote en novembre. Une partie de cet argent ira à l’aide au logement d’urgence pour les personnes âgées. Mais même l’allègement des loyers a rencontré des difficultés.
« L’aide à la location d’urgence était très, très lente », a admis Hugo. « Le processus était très lourd. Beaucoup de gens n’ont pas reçu leur argent. Et ça a juste pris très longtemps. Je pense que le processus aurait pu être bien meilleur. Mais je pense que dans leur totalité, toutes les choses qui ont été adoptées ont été efficaces pour maintenir les gens chez eux. »
Alors que dans de nombreuses villes, l’allégement des loyers existe pour augmenter le contrôle des loyers, à Austin, au Texas, l’allégement des loyers remplace le contrôle des loyers en raison d’une loi à l’échelle de l’État interdisant les limites d’augmentation des loyers. Pour Celia Israel, démocrate et candidate à la mairie, l’interdiction reflète la nature politique du Texas.
« Nous sommes résistants à l’intervention du gouvernement. À moins, bien sûr, que vous ne parliez de mon utérus », a plaisanté Israël.
Austin est actuellement en tête du pays en termes de croissance démographique, avec une population actuelle de plus de 2 millions d’habitants, soit une augmentation de 2,79 % par rapport à 2021. Mais le logement de la ville n’a pas suivi le rythme de cet afflux de résidents.
« Les gens se déplacent ici en masse. Et en s’installant ici, ils exacerbent la crise de l’abordabilité. Austin est aux prises avec la croissance depuis des décennies maintenant. C’est une ville qui s’est contentée de ‘Si nous ne la construisons pas, ils ne viendront pas’. Et c’est certainement vrai pour nos problèmes d’offre de logements.
En tant qu’ancien agent immobilier résidentiel, Israël a été le témoin direct des conséquences de ce manque de logements abordables.
« Je vais te peindre une toile. J’ai eu des clients qui cherchaient à louer, et c’était aussi simple que de contacter un agent immobilier et de voir ce qui est disponible. Eh bien, ce qui était disponible était bien en dehors de leur gamme de prix. Ils pensaient qu’ils gagnaient beaucoup d’argent. Et puis, souvent, vous ne pouvez pas trouver un appartement d’une chambre pour moins de, disons, 1 700 $ par mois. Ils n’avaient pas seulement affaire à des options très limitées, mais ils avaient aussi affaire à d’autres locataires qui étaient prêts à payer en espèces le bail d’une année entière.
À Austin, les problèmes de logement sont devenus une préoccupation majeure pour la communauté queer de la ville.
« Nous avons un comité de qualité de vie LGBTQ, a déclaré Israël. « J’ai appelé le président de ce comité et lui ai demandé : ‘Quels sont les principaux problèmes que vous avez constatés ?’ Et dans un autre temps, et dans une autre dimension de temps et d’espace, on pourrait penser qu’ils diraient qu’on veut un centre communautaire LGBTQ ou une réforme de la police. Leur problème numéro un était l’abordabilité. Ils veulent faire partie de notre communauté, et notre communauté est en train de devenir conditionnée pour expulser les gens. C’est indépendamment de votre teint ou de votre sexualité, et je pensais que c’était une priorité très importante pour la communauté LGBTQ d’Austin.
Pour Hugo, une autre tactique importante pour lutter contre les problèmes de logement abordable est la connaissance.
« La première façon dont nous allons arrêter beaucoup de problèmes de logement comme celui-ci est d’éduquer et de faire en sorte que les gens s’organisent eux-mêmes », a déclaré Hugo, « pour que les locataires et les locataires comprennent leurs droits. Qu’ils doivent être en première ligne pour repousser ces choses. Parce que c’est difficile à appliquer. Et donc ce que la ville pourrait faire, c’est simplement avoir une sensibilisation massive et de l’argent dédié à l’éducation et à la formation des locataires.
À l’approche des élections, il convient de noter qu’un locataire informé est généralement un électeur informé.
